Con riserve e aggiustamenti il Salva Casa diventa applicabile anche in Sardegna. Dal momento della pubblicazione sul Buras sarà efficace la legge approvata dal Consiglio regionale il 12 giugno che prevede il “Riordino e coordinamento della normativa edilizia e urbanistica regionale con le disposizioni urgenti in materia di semplificazione urbanistica ed edilizia di cui al decreto-legge numero 69 del 29 maggio 2024, convertito, con modificazioni, in legge numero 105 del 24 luglio 2024”. Un recepimento “selettivo”. Da una parte resta fuori dall’ambito isolano la nuova disciplina nazionale sull’agibilità e sul cambio di destinazione d’uso dei fabbricati e viene mutuata in parte quella sulle altezze minime. Dall’altra si interviene sulle norme di controllo dell’attività urbanistica ed edilizia (legge regionale 23/1985) per renderla più omogenea con le semplificazioni introdotte dal Salva Casa.
Ambiti di intervento
Il Salva Casa prevede la possibilità di “sanare” tre tipologie di difformità, con diverse gradazioni di irregolarità. La prima: difformità formali, che derivano da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile. Poi ci sono le difformità edilizie interne (le tolleranze costruttive accettate entro determinati parametri, vedi pagina accanto) che rendevano difficile difficile comprovare lo stato legittimo. E infine sono considerate le parziali difformità e le variazioni essenziali, prima non sanabili a causa della rigida disciplina della doppia conformità, che adesso per questa categoria è diventata semplificata. In generale è necessario tenere a mente una data: il 24 maggio 2025. Nel caso delle tolleranze costruttive ed esecutive potranno essere messi in regola tutti i lavori difformi realizzati entro quel termine. Per le difformità maggiori la legge sarda introduce delle differenze percentuali di inquadramento dell'irregolarità, in base all’epoca.
Doppia conformità
Una delle grandi novità del Salva Casa è la modifica della disciplina della doppia conformità. Per sanare interventi realizzati in parziale difformità e le variazioni essenziali rispetto ai titoli depositati in Comune non è più necessario il rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie sia del tempo della realizzazione che della presentazione della domanda. Ora si può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e alla disciplina edilizia in vigore alla realizzazione dell’intervento. La legge sarda di recepimento ha introdotto nuovi parametri per la definizione della tipologia di irregolarità. È confermato che sia abbia una variazione essenziale quando si hanno “mutamenti della destinazione d’uso che implicano una variazione degli standard urbanistici”. Ma anche quando si rilevano aumenti consistenti di cubatura o di superficie rispetto al progetto approvato. In Sardegna ora è variazione essenziale un “aumento superiore al 20% della cubatura o della superficie coperta, per i soli fabbricati esistenti alla data del 24 maggio 2024, e del 10%, in tutti gli altri casi”. Stessa categoria se si ha la riduzione in misura superiore al 20% per i fabbricati esistenti alla data del 24 maggio 2024 - e del 10% in tutti gli altri casi – della distanza da altri fabbricati; dai confini del lotto e dalle strade. Per parziali difformità invece “si intendono le variazioni che non raggiungono i limiti” previsti per le variazioni essenziali. Che hanno comunque un tetto, superato il quale si sconfina nella “totale difformità”, che si ha quando si superano i limiti indicati in progetto sono superati del 30% (opere fino al 24 maggio 2024) e del 20%, in tutti gli altri casi. L’epoca di realizzazione è provata dalla documentazione attestante lo stato legittimo (informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti come le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato). Se risulta impossibile, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. Il permesso di costruire è rilasciato dallo Sportello unico edilizia. L’ufficio può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione degli interventi necessari ad assicurare l’osservanza dei requisiti di sicurezza.
Agibilità e altezze
La legge sarda non ha accolto i nuovi requisiti per l’abitabilità dei monolocali. Se la norma nazionale la concede a immobili con un’estensione minima di 20 metri quadrati, con una tolleranza del 2%, la legge sarda non permette di andare al di sotto dei 28 metri quadrati. Sul fronte delle altezze minime degli spazi abitabili, invece, il Consiglio regionale ha deciso per i 2,40 metri per le costruzioni realizzate fino al 24 maggio 2024, mentre per le successive si sale a 2,70 metri. Mentre la legge nazionale prevede i 2,40 metri in ogni caso.
Le sanzioni
Il nuovo impianto introduce anche la “fiscalizzazione dell’abuso”, con le modifiche alle sanzioni da versare per il perfezionamento della regolarizzazione. Per il rilascio del permesso di costruire o della Scia in sanatoria l’oblazione è diversificato a seconda che l’intervento realizzato presenti o meno la doppia conformità. Per parziali difformità dal permesso di costruire o variazioni essenziali è richiesto un importo pari al doppio del contributo di costruzione o, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari al contributo di costruzione, incrementato del 20% (non dovuto in caso di doppia conformità). In caso di assenza della Scia o di parziale difformità l’importo è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro. Oppure in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro se l’intervento rispetta la doppia conformità. Se la legge indica minimi e massimi, per l’applicazione pratica gli uffici competenti si devono attenere a linee guida ministeriali, valutando il singolo caso concreto.
Enrico Fresu
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