Aumentare la vivibilità degli immobili esistenti, regolarizzare piccole difformità edilizie e rendere più fluido il mercato immobiliare: sono questi i nodi centrali delle politiche abitative che, tra Stato e Regioni, negli ultimi anni stanno ridisegnando il volto del patrimonio edilizio italiano.
In Sardegna, il confronto tra due strumenti chiave – il Piano Casa e il nuovo Salva Casa – rivela due visioni distinte, ma in parte complementari, dello sviluppo urbano e della gestione dell’esistente.
Da un lato, un impianto normativo decennale, fatto di deroghe e incentivi, nato per rispondere al fabbisogno abitativo e stimolare la riqualificazione edilizia. Dall’altro, un decreto nazionale recentissimo che interviene sulle micro-irregolarità diffuse nel costruito, semplificando le procedure e facilitando l’accesso al mercato.
Il contesto è chiaro: l’80% del patrimonio edilizio sardo (e italiano) è stato realizzato prima degli anni Novanta, spesso in assenza di criteri aggiornati su sicurezza, sostenibilità e documentazione formale. Eppure, ogni intervento sull’esistente si scontra con una burocrazia stratificata e con un quadro normativo frastagliato, dove regole nazionali e regionali spesso si sovrappongono o si contraddicono. L’obiettivo comune è uno solo: trasformare il costruito da zavorra a risorsa.
Nato nel 2008 con il decreto legge 112, il Piano Casa aveva un obiettivo preciso: favorire l’ampliamento e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, anche in deroga agli strumenti urbanistici, per rispondere al crescente fabbisogno abitativo. In Sardegna la prima applicazione arriva nel 2009 con la legge regionale 4, che introduce delle disposizioni straordinarie per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente attraverso interventi di adeguamento, ampliamento e recupero prevedendo anche una serie di incentivi volumetrici (fino al 30% in più incrementati in taluni casi di un ulteriore 30%) legati alla riqualificazione energetica degli immobili.
È la stagione delle proroghe e degli adeguamenti continui. Le leggi regionali 8 del 2015, 1 del 2017 e infine 1 del 2021 tentano di razionalizzare il quadro, introducendo norme più dettagliate sul recupero di sottotetti, seminterrati, piani terra e persino strutture amovibili a uso turistico. Ma è anche la stagione delle impugnazioni: la Corte Costituzionale interviene più volte, limitando la portata delle deroghe e ridisegnando i confini di ciò che è consentito.
