La disciplina della piccola proprietà contadina (Ppc) rappresenta una delle agevolazioni più importanti nel settore agricolo e, nonostante la sua “età”, è tuttora oggetto di contrasti interpretativi. L’articolo 2, comma 4-bis, del Dl. 194/2009 consente ai coltivatori diretti (Cd) e agli imprenditori agricoli professionali (Iap), iscritti nella relativa previdenza agricola, di acquistare a titolo oneroso terreni agricoli e relative pertinenze con applicazione dell’imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e dell’imposta catastale all’1% (la disciplina è applicabile anche alle società agricole Iap e Cd.
Il nodo pertinenzialità
L’oggetto principale dell’agevolazione è il terreno agricolo che può “attrarre” nel regime agevolato le relative pertinenze (fabbricati). Ed è proprio la definizione del concetto di pertinenza che vede una netta contrapposizione fra l’orientamento espresso dalle Entrate e le recenti pronunce della Cassazione. L’Agenzia, con la Risoluzione 26/E/2015, ha precisato che il fabbricato è agevolabile solo se esiste un rapporto di pertinenzialità con il terreno ceduto nell’accezione civilistica di cui all’articolo 817 del Codice. Tale rapporto richiede una complementarità economico-giuridica basata sulla subordinazione funzionale del fabbricato al terreno, e ciò potrebbe implicare che l’edificio sia effettivamente inserito all’interno del fondo agricolo, inteso nel suo significato tradizionale di “fondo rustico”.
Al contrario la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 6178/2025, ha offerto una lettura evolutiva del concetto di pertinenzialità. I giudici hanno chiarito che nell’ambito della Ppc la pertinenza va intesa in senso funzionale all’impresa agricola, poiché tale concetto non può più essere ancorato al vecchio schema del fundus instructus.
Sulla base di tali principi la Corte ha escluso la disapplicazione dell’agevolazione con riferimento ad alcuni fabbricati ubicati su un’area edificabile, ma facenti parte di un atto di conferimento che comprendeva anche terreni agricoli. L’orientamento della Cassazione, seppur assolutamente condivisibile, secondo molti interpreti non dovrebbe però essere esteso fino al punto da considerare agevolabile il trasferimento del solo fabbricato rurale (D/10) strumentale all’impresa agricola (in tal senso, invece, Cgt Veneto, sezione di Verona, decisione 645/02/2025). Infatti, le agevolazioni fiscali sono norme speciali di stretta interpretazione (in tal senso, ad esempio, le pronunce di Cassazione 10392/2025, 23692/2020 e 21610/2016) e ciò impone di non travalicare il tenore letterale dell’articolo 2, comma 4-bis, che individua nel terreno agricolo l’oggetto principale del regime agevolato, senza il quale non sarebbe possibile attrarre nell’ambito del beneficio le “relative” pertinenze.
